划重点
01重庆楼市在10月份有所回暖，但11月份成交回落明显，上周中心城区商品房成交面积仅9.88万平方米，环比下降11%。
02由于重庆房价泡沫不大、供应量大、需求减少，本号认为重庆房价在二线城市中可能率先找到平衡点。
03然而，重庆房地产市场更适合自住购买，并不适合投资，因为房价收入比不算高。
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作者：余飞
01
重庆楼市，仅躁动了一个月
9月末以来的新一轮救市，一线城市与部分强二线城市的行情，在10月份躁动了一波，但也有很多二线城市，表现得波澜不惊，成交量古井无波。
比如南京、青岛等城市，之前本号就写过南京、青岛。
还有的城市，10月份有所上涨，但涨幅并不明显，而进入11月份又很快下来了，比如本号前几天写到过的厦门、广州等城市，以及今天要说的重庆。
10月份在一线城市行情带动下，重庆的新房和二手房成交量也有所起色。
重庆锐理披露的数据显示：
10月份，中心城区商品房成交面积62万方，环比上涨94%，同比下降7%。这个成交面积是今年重庆市场的新高，但同比来看，仍不如去年10月份的成交量。
二手房方面，止跌回升，但回升幅度不及预期，10月重庆中心城区二手房成交量仅7680套，环比上涨3%。
成交量低于1月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份。
整体来看，重庆楼市10月份的表现，只能说是意思了一下。
进入11月份，成交回落非常明显。上周重庆中心城区商品房成交面积仅9.88万平方米，环比下降11%，连续三周下行。
成交规模已经回到了10月份之前的行情。
这都是预料之中的事情，毕竟一线城市中的广州，是这一轮救市的直接利好享受者，行情也出现了明显降温，遑论重庆这样一个供应量超大的市场。
在这种情况下，本就不限购、没有什么牌可打的重庆，11月28日又打出了公积金这张牌。
11月28日，重庆市住房公积金管理中心发布了《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》，但都是一些乏善可陈的招数。
比如可以提取公积金支付首付，贷款结清二套房可以按首套房标准贷款，延长贷款时间（男性延长到68岁、女性延长到63岁，或延长到缴存人法定退休年龄后5年，最长贷款期限不超过30年）。
02
房价跌至万元
这一轮调整，重庆也非常明显。
重庆锐理数据显示：
2024上半年，重庆中心城区商品住宅供应144万方，环比减少28%，同比减少46%。商品住宅成交247万方，环比减少8%，同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡，环比下降2%，同比下降1%。
上半年的成交量，创下近年来同期最低值。成交均价，也回到了2021上半年。
从上图还可以清楚地看到，如今重庆的新房市场成交有多冷清。
疫情暴发之前的2019年，重庆新房成交了20.2万套，2020年与2021年也都在17万套之上。今年前五个月合计仅成交了5.1万套，全年预计大幅低于去年。
房价方面，今年年中本号就写过一篇重庆的楼市分析文章《即将跌破万元！人口第一城，悬了！》，当时根据贝壳找房披露的数据，重庆二手房价格即将跌破万元，只有1.04万元/平方米。
事实上今年2月份重庆的二手房均价就已经跌破过万元，当时均价为0.99万元/平方米。
从走势可以看到，重庆的房价在微幅震荡下行。
到如今，再看贝壳找房平台披露的数据，8月份、9月份跌破了万元，10月份略微上涨了一点，为1万元/平方米。
客观来说，重庆的房地产市场泡沫并不算大，虽然有，但相比于东部、中部一些城市的泡沫小得多。
重庆的均价在中心城市中，一点都不高，甚至比长沙还要低。核心板块江北嘴、朝天门、解放碑的二手房均价都不到2万元。
这三个板块是重庆的最核心，长江与嘉陵江在此交汇，俗称长嘉汇。但其二手房均价最高的江北嘴，均价1.9万元，朝天门1.8万元。解放碑只有1.3万元。
当然，新房要比二手房贵得多，核心板块的高价楼盘均价在4万到8万。这是提供给富人的需求，普通人的选择余地很多，毕竟还有大把价格不贵的二手房。
按照房价收入比来看，重庆2023年房价收入比为11.4，在万亿GDP城市中，位居倒数第十。虽然超过了国际标准线，但作为一个直辖市、人口第一城、GDP超三万亿的城市来说，这个收入比不算高。
既然重庆的房价泡沫不算大，为何还会调整如此厉害？
多方面因素导致的：
第一，重庆本身供应量庞大。
克而瑞披露的最新数据显示，重庆目前的新房库存量1047万平方米，去化周期24.9个月。
来源：克而瑞重庆
这只是狭义库存量，广义库存远不止这些。
狭义商品房，也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。
这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，之后就不再公布。我这里只能找到2022年9月份的数据，当时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。重庆接近6000万平方米，位居全国第五。
除了新房，还有二手房。重庆现下有25万套左右的二手房在挂牌。
此外，重庆还有庞大的公租房。
重庆官方8月份披露过一组数据，截至8月15日，全市建成58.3万套公租房，已帮助140余万人解决了住房困难问题。
58.3万套公租房，位居全国第一，比北上广深加起来还多。
重庆也被称之为，公租房第一城。这是重庆在上一轮房地产大牛市期间，房价能够保持相对稳定的关键因素。
第二，重庆需求在减少。
去年，重庆人口减少了二十多万。
我在分析主要城市人口变化的数据时，总结过，重庆凭借减少的21.91万常住人口增量，一举夺得了多个第一和唯一：
是主要城市中，人口减少量第一的城市。是四大直辖市中，唯一负增长的城市。是9个国家中心城市中，唯一负增长的城市。是目前公布人口数据的200多个城市中，人口减少量第一的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口减少，需求自然减少，毫无疑问。
但人口减少带来的需求减少，只是需求减少的一部分，更重要的是宏观大环境改变、预期信心缺失、收入缩水导致的不确定性，让很多人望而却步，改变了买房计划。
这里就牵扯到需要说到的第三点。
第三，重庆住房自有率超高。
由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。
公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。
也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。
这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
自有率如此之高，虽然没有数据佐证，但可以做个不精确的估算，这一自有率应该在中心城市中位居第一。
所以，重庆的刚性需求可以说很弱，每年的刚性需求，基本集中在重庆外围区进入主城区的人口，或者重庆远郊县进入中心城区的人口，以及外地人奔赴重庆就业的人口。
大部分都是改善需求。而改善需求，在房价上涨的周期中，非常强烈。在预期信心缺失的如今，改善需求则会大幅萎缩，毕竟自己有房子住，想换个好的，大可以等房价调整到位，预期恢复时再出手。
03
重庆楼市，或率先找到平衡点
整体来说，重庆算是一个比较健康的房地产市场。
由于重庆房价本身泡沫不大，本号认为，重庆这两年半的调整，给为数不多尚未在重庆买房的人跌出了机会，往后重庆的房价在大环境影响下，以及在公租房转配售型保障房的半价利空下，可能还会有所下跌，但下跌的空间已然不大了。
本号在之前分析各城市房价何时见底的文章中强调过，只有房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
大多数城市，平衡点出现还早得很。
但重庆，可能会是这一轮房价调整中率先找到平衡点的城市。
逻辑有三：
第一，重庆房地产市场虽然供应大，但本身的泡沫不大，且又经历了三年调整，未来跌幅空间有限。
第二，重庆的城市级别决定了其未来资源、政策利好仍会不断，其发展前景可期。
重庆是现有的四大直辖市之一，而且还是9个国家中心城市之一，是属于城市金字塔级别顶端的城市。
恰如我上面所说，这种级别的城市，注定了不会缺少红利和眷顾。
君不见，重庆的第二机场已经获批。等通航后，重庆将成为内地仅有的四个拥有双大型民用运输机场的城市，另外三个分别是北京、上海、成都。
重庆受到的政策红利倾斜，还表现在，重庆都市圈是获批的第一个直辖市都市圈。
2022年8月份，重庆都市圈获批，具体包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和四川省广安市。
最近两年，中央给予重庆的红利，没有间断。
以今年来说，3月份主城都市圈扩容获得批复，垫江县加入了主城都市区。
此外，4月份高层造访重庆，其定位也迎来了微妙提升。
其中关键的变化在于：
1，赋予重庆“新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽”两大战略定位。
2，按照国家部署，到2030年成渝城市群将要建成世界级城市群。到那时，成渝城市群将是全球9个世界级城市群中唯一的内陆城市群。
在写成渝地区双城经济圈的文章中，我反复强调过西南战略备份的意义。认识到了这一点，你就能懂得成渝的重要性。
第三，重庆经济和产业已经起势。
重庆统计局数据显示：
前三季度，全市生产的391种工业产品中有217种产品产量实现增长，增长面为55.5%。重点产品中，汽车产量173.46万台，同比增长8.0%，其中新能源汽车59.43万辆，增长1.3倍，燃油车114.03万辆，下降15.4%；笔记本计算机产量5128.25万台，下降4.3%；手机5970.12万台，下降 8.2%；液晶显示屏2.88亿片，增长25.6%；集成电路53.23亿片，增长1.0倍。
从上面数据可以看到，重庆正在走出黑天鹅的影响，同时也在走出产业流出到东南亚的影响，目前超过一半的工业产品实现了正增长。
其中当家产业汽车产业增长非常迅猛。
制图：城市财经；数据：重庆市统计局
2023年，重庆汽车产量231.79万辆，时隔多年后重回全国第二。其中，新能源汽车产量50.03万辆，约占全市汽车产量的22%、全国新能源汽车产量的5%，有了质的飞跃。2024年上半年，重庆汽车产量更是反超广州，夺回“汽车第一城”的宝座。
前三季度，广州的汽车产量数据尚未公布，但看重庆8%的增速来看，重庆汽车第一城的宝座，大概率坐稳了。
重庆汽车工业王者归来，功臣非新能源汽车莫属。
作为燃油车时代的巨擘，重庆前三季度的燃油车产量仍在下降，前三季度燃油车114.03万辆，下降15.4%。而新能源汽车产量59.43万台，增长了1.3倍。
重庆统计局之前披露：
上半年，新能源汽车拉动全市汽车产业增加值同比增长30.3%，较一季度加快6.6个百分点，拉动全市规上工业增长5.1个百分点，对全市工业增长的贡献达59.7%。
其中，6月份汽车产业增加值同比增长28.0%，拉动全市工业当月增长4.9个百分点，增长贡献达88.3%。
重庆新能源汽车发力背后，是华为加注的赛力斯的功劳。
在当家工业和诸多工业回暖之下，重庆的GDP增速连续四个季度维持在6%以上，持续领跑直辖市。今年前三季度，重庆GDP增速与苏州并列十强城市首位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
在产业起势之下，尤其是当家工业汽车工业起势之下，重庆的上升空间，值得想象。
因此，结合以上分析的，重庆房地产市场泡沫不算大房价不算高，房价收入比不算高，已经调整三年，虽然供应量庞大，但发展潜力值得想象，本号认为：
重庆房价在二线城市中，可能是率先找到平衡点的城市。但结合其市场供应的特点，这座城市只适合自住购买，并不适合投资。
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